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鬧鐘筒 2019-1-23 09:07 PM

下一個金融海嘯 (中) - 貨幣的把戲

2019年1月23日 18:03


[b]97年金融風暴跟08年金融海嘯的分別[/b]


97和08年的金融大動蕩,為何前者樓價可以跌足7年跌足7成,而後者只是小幅回調之後,反而可以一直反覆上升年年創新高?

除了大家常說的原因外,如當時普遍的樓宇按揭成數偏高,部份投機者更手持多個物業,以及當時的按揭利率亦大幅高出歷史水平,其實其中一個很重要的因素是97年金融風暴只發生在亞洲地區,而非08年金融海嘯般是全球性的危機。因為香港採納聯繫匯率制度,使香港自己不能夠有印銀紙的自主權,香港每發行$1港幣都必定要有相同價值的美元存放入外滙儲備內作為支持。而又因為風暴是地區性的,沒有08年金融海嘯海量的資金流入,所以97年金融風暴發生後,香港的資產價格承受了很大的壓力。不過,亦因此香港的金融體系之後變得更加穩固,香港的聯繫匯率制度更加贏得國際的信心,鞏固了香港作為世界其中一個主要金融中心的地位。


[b]通脹與樓價[/b]


所以下一個金融海嘯,只要不是局限在一個國家或地區,而是影響全球的話,只會令到資產價格不斷上升,令貧富懸殊進一步惡化。海嘯後,量化寬鬆令資金泛濫。資產被嚴重炒上。得益者只屬於擁有資產財富那一羣。而其次就是專業及高收入人士。


原因是紙上財富的增長,使到更多人有更多財富,從而刺激各種經濟活動,帶動通脹,尤其是薪金。打個比喻,若果拿月薪$6,000的基層人士與月薪$60,000的專業人士作比較,假如各自加薪5%,低下階層只有$300的加薪,而專業人士就有$3,000的加薪。在基層被欺壓的情況下,得益的永遠都是富有的那一羣。20多年來,這個現象在香港尤其嚴重。

就算如果你的加薪速度追得上通脹,你以為自己的生活就可以過得比較輕鬆嗎?


那麼你就錯了。首先,通脹是不會計算資產升值在內,而只會包含租金的升幅。而租金的升幅已經遠遠追不上樓價的升幅。再加上通脹的計算方法並不是計算同一個單位的租金升幅,而是香港普遍家庭在租金開支的升幅是多少。換句話說,即使租金大幅上升,而在普遍家庭偏向搬離原有單位而搬到租金比較低的偏遠及細少的單位情況下,通脹並不能完全反映租金真正升幅。除了租金之外,所有其他開支,無論是衣,食,行,都是採立相同的計算方式。所以就算大家發覺身邊的百物騰貴,但通脹都像是停留在較低水平。

下圖是1994年以來中原城市領先指數(每年平均數)與香港物價總合指數(每年平均數)的増幅比較(為方便比較筆者將1994年香港物價總合指數設定為100)。長遠來說,香港樓價的升幅都是會大大高於通脹。筆者認為,除了資金泛濫的影響,香港的經濟發展是世界其他城市中數一數二,所以資產的漲價亦比一般城市快。

[attach]9247933[/attach]

從圖中所見,當經濟走向通縮,樓價才會有比較大的調整。而現在,通漲似乎如同97年相似有見頂跡象,而樓價在18年尾19年初的確亦開始下調。會否有深度調整就要視乎未來會否經歷通縮。除了要有金融災難之外,還需要有緊縮貨幣政策的環境下,才會有通縮的出現。

[b]什麼是M型經濟?[/b]

在80,90年代,香港,中國經濟開始起飛。背靠內地,香港人越來越富有。再加上中國大陸掘起,香港作為中國之窗,財富不斷流入香港。香港不斷發展成國際大城市,就如英國倫敦一樣,M形經濟逐步形成。


全球化趨勢下,社會轉變為富裕與貧窮兩個極端,中產階級因失去競爭力而淪落到中下階層,整個世界分成了3塊,窮人及富人變多,中產階級逐漸消失,如M的字型一樣。
香港人不斷被邊緣化,高收入職位被國際人材瓜分掉,各生意機會亦續漸被大財團吞噬。其實M 型經濟發展得最快是2003年沙士之後,各大形國際金融機構在香港大舉擴充,投資銀行業務迅速發展,主要業務都是對凖內地在短時間富起來的一羣。資產管理,私人銀行,投資股票,債券,商品等顧問服務,在短短數年內,増設了無數職位,情況尤如澳門在十多年前不斷建設賭場一樣,剎那間年青力壯的都當了荷官。筆者一直都是在金融業呢一行打滾,眼見在這一行的快速擴張,金融從業員的薪金亦以幾何級數上升,香港的金融業再創了另一個高峰。


反之,當看看非金融業的行業,尤其是低下階層的薪金,在這十多二十年以來,基本上是沒有多大的轉變。這一班金融精英,內地新來的新進富豪,以及來自世界各地的金融尖子,一同將香港的生活成本,房地產價格,向上推至一個歷史高位。同時,基層的那一羣,只能原地踏步,期望着政府能夠幫他們搬上公屋,不需要再越住越細越遠。就是這樣,香港開始形成M 型經濟,成了極窮及極富兩個羣體,社會開始撕裂。

所以一般人以入息中位數來計算香港樓價是否合理,已經完全偏離了現實。因為在M型經濟下,低收入與高收入人士已經兩極化。要計算私樓樓價是否合理應拿高收入人士入息中位數來計算。

最近,一份由一間國際調查機構Demographia出的報告,就是用了香港樓價及家庭年收入中位數,來比較香港與其他國家及城市樓價的可負擔程度。當然,香港遠遠拋離所有對手,連續八年成為全球最難負擔城市。


不過魔鬼往往是在細節中,下一次再仔細詳談。

待續...

[[i] 本帖最後由 鬧鐘筒 於 2019-1-23 09:09 PM 編輯 [/i]]

TIM753951 2019-1-23 09:11 PM

支持

siusuetlub 2019-1-23 09:13 PM

支持:smile_o13:

北冥神功 2019-1-23 09:28 PM

支持

fung123b 2019-1-23 09:58 PM

分析得幾好,不如講埋未來幾年既走勢

prechyt 2019-1-23 10:14 PM

巧驚驚啊 ... 又再海嘯 :ph_06:

窩輪法王 2019-1-23 10:55 PM

hope can ccnrc soon la

Quantitative tightening la:smile_44:

bestsinger2 2019-1-23 11:46 PM

support

nokia883 2019-1-24 01:13 AM

期待期待!

海邊白滑的盡頭 2019-1-24 05:46 AM

支持

地獄球場 2019-1-24 07:56 AM

Support

adri.h 2019-1-24 08:23 AM

寫得不錯

littlegorgor 2019-1-24 01:58 PM

thanks for sharing . very good point 

when you talk about M shape economy, you must agree that alot of the properties are brought by mainlanders or new generation of Hk immigrants.  So if you expect the property market to drop, first the Chinese market should be declining.  

Y33association 2019-1-24 02:14 PM

:smile_o05:.....終於講出左真相...

Jay_Jay 2019-1-24 03:37 PM

期待了呢類型文章出現好耐, 終於等到了,好文章, 值得一推, 樓市有調整, 好正常, 如果未上車, 或者要再增值資產, 就盡量把握調整時去購買, 至於幾時先係適當時機, 其實市場係會話你知的:smile_15:, 攞一個長遠小小的週期, 樓市都係會上升的 :smile_46: ,順帶一提黃金都係會持續上升的:D

[[i] 本帖最後由 Jay_Jay 於 2019-1-24 04:27 PM 編輯 [/i]]

歸去來兮 2019-1-24 04:00 PM

今年入市時機好過去年 !  睇來全球的QE會沒完沒了 :smile_42:

鬧鐘筒 2019-1-24 05:36 PM

[quote]原帖由 [i]Jay_Jay[/i] 於 2019-1-24 03:37 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=493901743&ptid=27992252][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
期待了呢類型文章出現好耐, 終於等到了,好文章, 值得一推, 樓市有調整, 好正常, 如果未上車, 或者要再增值資產, 就盡量把握調整時去購買, 至於幾時先係適當時機, 其實市場係會話你知的:smile_15:, 攞一個長遠小小的週期, 樓市都係會上升的 :smile_46: ,順帶一提黃金都係會持續上升的:D ... [/quote]
謝謝,小弟都寫咗好耐:smile_o05:

鬧鐘筒 2019-1-24 05:42 PM

[quote]原帖由 [i]littlegorgor[/i] 於 2019-1-24 01:58 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=493897248&ptid=27992252][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
thanks for sharing . very good point 

when you talk about M shape economy, you must agree that alot of the properties are brought by mainlanders or new generation of Hk immigrants.  So if ... [/quote]
Tks.  No, it's not necessarily the Chinese market would drop first before the hk starts dropping, remmeber? Hkd is pegged to USD

鬧鐘筒 2019-1-24 05:43 PM

[quote]原帖由 [i]歸去來兮[/i] 於 2019-1-24 04:00 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=493902731&ptid=27992252][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
今年入市時機好過去年 !  睇來全球的QE會沒完沒了 :smile_42: [/quote]
正解

jimmykiss 2019-1-24 06:00 PM

支持 👍🏻 分析得好

Emma1234 2019-1-24 08:01 PM

期待下集

日照雷門 2019-1-25 08:22 AM

[quote]原帖由 [i]littlegorgor[/i] 於 2019-1-24 01:58 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=493897248&ptid=27992252][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
thanks for sharing . very good point 

when you talk about M shape economy, you must agree that alot of the properties are brought by mainlanders or new generation of Hk immigrants.  So if ... [/quote]
呢十幾年重點只看一個,大陸經濟,大陸差香港一定差,而港元與美元掛鉤,人民幣匯率可以貶值以調節國內經濟,但香港不能只能硬食,那麼香港便會比大陸更差。

所以先決條件是大陸經濟很差,香港才會跌得深,否則只會是普通調整

Jay_Jay 2019-1-25 04:08 PM

[quote]原帖由 [i]鬧鐘筒[/i] 於 2019-1-24 17:36 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=493907231&ptid=27992252][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

謝謝,小弟都寫咗好耐:smile_o05: [/quote]


期待下集 :smile_o12:

Jay_Jay 2019-1-25 04:09 PM

[quote]原帖由 [i]歸去來兮[/i] 於 2019-1-24 16:00 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=493902731&ptid=27992252][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
今年入市時機好過去年 !  睇來全球的QE會沒完沒了 :smile_42: [/quote]


現在已經係今年的最好時機, 大家想入市應該好好把握, 否則機會一去即逝:smile_15:

Jay_Jay 2019-1-25 04:10 PM

[quote]原帖由 [i]鬧鐘筒[/i] 於 2019-1-24 17:36 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=493907231&ptid=27992252][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]

謝謝,小弟都寫咗好耐:smile_o05: [/quote]


講聲多謝先, 辛苦了🙏🙏

鬧鐘筒 2019-1-25 04:25 PM

[quote]原帖由 [i]Jay_Jay[/i] 於 2019-1-25 04:08 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=493953937&ptid=27992252][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]



期待下集 :smile_o12: [/quote]
Tks for reading! 我仲寫緊,太多嘢要講,講極都講唔完,下一篇唔係下集,只係外傳,只係主要講demographia 份report

牛大嬸 2019-1-25 10:49 PM

到到到:smile_o09:

牛大嬸 2019-1-25 10:49 PM

[quote]原帖由 [i]Jay_Jay[/i] 於 2019-1-24 03:37 PM 發表 [url=https://www.discuss.com.hk/redirect.php?goto=findpost&pid=493901743&ptid=27992252][img]https://www.discuss.com.hk/images/common/back.gif[/img][/url]
期待了呢類型文章出現好耐, 終於等到了,好文章, 值得一推, 樓市有調整, 好正常, 如果未上車, 或者要再增值資產, 就盡量把握調整時去購買, 至於幾時先係適當時機, 其實市場係會話你知的:smile_15:, 攞一個長遠小小的週期, 樓市都係會上升的 :smile_46: ,順帶一提黃金都係會持續上升的:D ... [/quote]
因為筒叔係一般樓主

森山大路斯基 2019-1-25 11:44 PM

LM

鬧鐘筒 2019-1-28 09:50 AM

出了前傳
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